Un esempio di visura catastale, commentato campo per campo

Il documento qui sotto è un esempio a scopo illustrativo, non corrisponde ad alcun immobile reale. Il comune, il foglio, la particella, l'intestatario e il codice fiscale sono inventati, e il carattere di controllo del codice fiscale è sbagliato di proposito.

Vedi lo stesso documento come elenco di testo

Dati identificativi – Comune

VILLALBA TICINESE (M999)

Dati identificativi – Sezione urbana

1

Dati identificativi – Foglio

14

Dati identificativi – Particella

287

Dati identificativi – Subalterno

9

Dati identificativi – Cantina, subalterno

non presente in questa visura

Dati di classamento – Categoria catastale

A/10

Dati di classamento – Classe

3

Dati di classamento – Consistenza

4,5 vani

Dati di classamento – Superficie catastale

Totale 78 m² — escluse aree scoperte 74 m²

Dati di classamento – Rendita catastale

645,50 €

Ubicazione – Indirizzo

VIA DELLE FORNACI n. 12, piano 2, interno 5

Intestazione – Intestatario

ROSSI CHIARA, nata a Villalba Ticinese il 01/05/1985

Intestazione – Codice fiscale

RSSCHR85E41M999X

Intestazione – Diritto e quota

Proprietà per 1/1

Dati di derivazione e annotazioni – Dati derivanti da

VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 14/03/2019, in atti dal 20/03/2019 (n. 4821.1/2019)

Dati di derivazione e annotazioni – Annotazioni

nessuna annotazione presente

Come è fatto il documento, dall'alto in basso

Una visura catastale per unità immobiliare urbana è organizzata in blocchi, e i blocchi sono sempre gli stessi. Sapere in quale blocco cade una risposta fa risparmiare metà del tempo.

Gli identificativi. Comune, sezione, foglio, particella, subalterno. Sono l'indirizzo dell'immobile nel linguaggio del Catasto, e non somigliano affatto a via e numero civico. Il foglio è la porzione di mappa; la particella è il pezzo di terreno o il fabbricato che ci sta sopra; il subalterno è la singola unità dentro quel fabbricato. Un appartamento, un box e una cantina che stanno nello stesso stabile condividono foglio e particella e hanno tre subalterni diversi.

Sul codice del comune l'Agenzia delle Entrate precisa una cosa comoda: «il codice comune è composto da 4 caratteri coincidenti con quelli che compaiono nel codice fiscale dal 12° al 15° carattere». Se hai il codice fiscale di chi ci abita, hai già il codice del comune.

Il classamento. Categoria, classe, consistenza, superficie, rendita. È il blocco fiscale: dice a che cosa serve l'immobile secondo il Catasto, quanto è grande secondo le regole del Catasto e quanto rende secondo il Catasto. Tre volte «secondo il Catasto», e ogni volta con regole sue.

L'intestazione. Chi risulta titolare, con quale diritto e per quale quota. Attenzione a questa riga: è la più fraintesa del documento, e la nota numero 5 qui sopra spiega perché.

La derivazione e le annotazioni. Da quale atto viene la situazione attuale, e se c'è qualcosa segnalato a margine. Una riga vuota qui è normale e non significa che sull'immobile non pesi nulla.

Cosa guardare per primo

Tre campi, in quest'ordine, e per una ragione precisa ciascuno.

La categoria catastale. Dice a che cosa serve l'immobile secondo il Catasto. È il campo che manda a monte più acquisti di qualunque altro, perché è quello che si può leggere in due secondi e che nessuno legge.

La superficie catastale. Non è la superficie che ti hanno raccontato e non è il suo contrario: è un altro calcolo. Serve per sapere quale domanda fare.

La rendita catastale. È il valore fiscale che il Catasto assegna a ogni fabbricato, e da lì partono le imposte. Il conto completo, con i coefficienti e la norma che li fissa, è su come si calcola il valore catastale.

Il resto dei campi, con la spiegazione di ciascuno, sta su come si legge una visura catastale.

Se un campo non corrisponde a quello che ti hanno detto

Prima cosa: una differenza non è una prova di niente. Le superfici si calcolano in modi diversi, le categorie si aggiornano con anni di ritardo, e un errore di archivio è più comune di quanto sembri.

Seconda cosa, che conta di più: una differenza è una domanda, e la domanda va fatta adesso. Chiedi al venditore da dove viene il numero che ti ha dato. Chiedi la planimetria catastale, che è un documento diverso da questo e che l'Agenzia delle Entrate riserva ai titolari di diritti sull'immobile, ai loro delegati e a chi è legittimato ad accedervi: quindi la deve chiedere lui, non tu.

Terza cosa. Se il dubbio riguarda la corrispondenza fra la planimetria depositata e i muri veri, quella si chiama conformità catastale e la può affermare solo un tecnico abilitato, dopo un sopralluogo. Questa pagina non la afferma e non la nega su nessun immobile. Dice quale domanda fare e a chi.

Perché un facsimile e non una visura vera

Una visura vera porta i dati di una persona vera, e ripubblicarla solleva una questione che nessuno in Europa ha ancora chiuso in modo pulito. Ma la ragione principale è un'altra ed è pratica: una visura vera porta la situazione di quel singolo immobile. Il facsimile qui sopra porta cinque difetti istruttivi tutti insieme, in un documento solo, ciascuno con la sua nota.

C'è anche un fatto di mercato da registrare. Dei dieci canali privati letti il 26 agosto 2026, nessuno mostra a chi compra un documento di esempio leggibile da un motore di ricerca. L'unico che ne ha pubblicati, con tre pagine di demo, li ha messi in Disallow nel proprio robots.txt: esistono, e nessun crawler li vede.

Dopo il documento, l'archivio che manca

La visura catastale racconta com'è fatto l'immobile. Non racconta che cosa gli è successo sopra. Trascrizioni, iscrizioni e annotazioni stanno alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e si leggono con un altro documento, spiegato in visura ipotecaria.

Se stai mettendo insieme la lista di tutto quello da chiedere prima di firmare, è su cosa controllare prima di comprare casa.

Indirizzo dell’immobile

Voglio il controllo su questo immobile

Basta l’indirizzo. Non serve il foglio, né la particella, né il subalterno. Non controlliamo niente adesso. Il controllo pre-acquisto non è ancora aperto: ti scriviamo quando lo apriamo.