Come si legge una visura catastale

La visura catastale è un estratto dell'archivio fiscale degli immobili. Per un'unità immobiliare urbana porta undici campi: comune, sezione, foglio, particella, subalterno, categoria catastale, classe, consistenza, superficie catastale, rendita catastale e intestatario. Non dimostra chi è il proprietario.

I campi, uno per uno

Ogni riga è un campo che troverai stampato. La colonna di destra dice a che cosa serve, in poche parole.

| Campo | Che cosa dice | |---|---| | Comune | dove sta l'immobile secondo il Catasto | | Sezione | una suddivisione del comune, presente solo in alcuni territori | | Foglio | la porzione di mappa dove cade la particella | | Particella | il pezzo di terreno o il fabbricato | | Subalterno | la singola unità (appartamento, box, cantina) dentro il fabbricato | | Categoria catastale | indica l'uso dell'immobile e determina l'IMU | | Classe | il grado di produttività riferito alla categoria | | Consistenza | la dimensione dell'unità, in vani o in metri quadri | | Superficie catastale | i metri quadri calcolati con le regole del Catasto | | Rendita catastale | il valore fiscale che il Catasto assegna a ogni fabbricato | | Intestatario | chi risulta titolare al Catasto, con il diritto e la quota |

Sul codice del comune l'Agenzia delle Entrate scrive:

«In generale, il codice comune è composto da 4 caratteri coincidenti con quelli che compaiono nel codice fiscale dal 12° al 15° carattere.»

Sulla sezione, invece, la stessa pagina avverte che è una «suddivisione del territorio del Comune catastale presente solo in alcuni contesti territoriali e quindi in generale non richiesta». Se sulla tua visura quel campo è vuoto, non manca niente.

Vedere i campi al loro posto costa meno fatica che leggerli in un elenco: un esempio di visura catastale commentato li mostra tutti dentro un facsimile costruito apposta.

Il numero che ti costerà dei soldi

La rendita catastale sta in fondo alla pagina, in un carattere identico a tutto il resto, e vale più di ogni altro campo del documento. Da lì partono l'IMU e, per l'imposta di registro, la base imponibile su cui si calcola quanto paghi al rogito.

Il meccanismo è semplice e ha due passaggi soli: la rendita si rivaluta, poi si moltiplica per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale. I numeri e la norma che li fissa stanno su come si calcola il valore catastale.

Una conseguenza pratica, e serve adesso più che al rogito: due appartamenti con lo stesso prezzo di mercato possono avere rendite molto diverse, quindi imposte molto diverse. La differenza non si vede nell'annuncio. Si vede qui.

Quello che la visura catastale non dimostra

Questa è la parte che nessuno racconta, ed è la ragione per cui esiste questa pagina.

Non dimostra chi è il proprietario. L'intestatario è chi risulta al Catasto ai fini fiscali. La titolarità si prova con gli atti trascritti nei registri immobiliari, non con una visura catastale.

Non mostra le formalità pregiudizievoli. Ipoteca, pignoramento, sequestro conservativo e domanda giudiziale sono iscrizioni e trascrizioni che pesano sull'immobile, e stanno in un archivio diverso: la Conservatoria dei Registri Immobiliari, oggi Servizio di Pubblicità Immobiliare. Si leggono con una visura ipotecaria, spiegata in visura ipotecaria. Un immobile può avere una visura catastale perfettamente pulita e un'ipoteca sopra.

Non attesta la conformità catastale. Che la planimetria depositata corrisponda ai muri veri lo può affermare solo un tecnico abilitato, dopo un sopralluogo. Nessun documento scaricato da un sito lo dice, e questo sito non lo dice di nessun immobile.

Non è la planimetria. La planimetria è il disegno dell'unità ed è un documento a parte. L'Agenzia delle Entrate ne riserva la consultazione «ai titolari di diritti sull'immobile, ai loro delegati ed in genere a chi è legittimato ad accedervi»: chi compra, prima di aver comprato, non è nessuno dei tre e deve chiederla al venditore.

Visura catastale, ipotecaria, ipocatastale: che cosa cambia

Tre nomi, e solo due documenti.

La visura catastale viene dal Catasto e descrive l'immobile: dov'è, com'è classato, quanto rende ai fini fiscali.

La visura ipotecaria, o ispezione ipotecaria, viene dai registri immobiliari e racconta la storia delle formalità: chi ha trascritto un acquisto, chi ha iscritto un'ipoteca, chi ha annotato una cancellazione.

La visura ipocatastale non esiste come documento della legge. È il nome commerciale con cui i canali privati vendono i due documenti insieme. Vale la pena saperlo per due motivi: paghi due cose, e quando confronti i prezzi devi confrontare la stessa merce. Da segnalare anche una stranezza dei dati: gli strumenti di misura del volume di ricerca trattano «visura ipocatastale» e «visura catastale» come varianti della stessa parola e restituiscono lo stesso numero, quindi qualunque cifra letta su quel termine non dice niente di suo.

Prima di firmare qualcosa

Se stai leggendo questa pagina con dei fogli in mano e una data vicina, l'ordine utile è: prima capisci il documento, poi controlla che cosa manca. La lista completa dei documenti da chiedere al venditore, con quello che ciascuno prova e quello che non prova, sta su cosa controllare prima di comprare casa.

E se ti stai chiedendo quanto dovresti pagare per averla, la risposta con undici canali a confronto sta su quanto costa una visura catastale. La risposta corta: dal canale online dell'Agenzia delle Entrate esce senza pagare nulla, anche su un immobile che non è tuo, e serve una identità digitale.