Cosa controllare prima di comprare casa

Prima di firmare servono sette documenti da chiedere al venditore, e tre parole che nessuno ti spiega. Quello che quasi nessuno nomina non è la visura catastale: è l'atto di provenienza, cioè il documento che dice come il venditore è diventato proprietario.

I documenti da chiedere, in ordine

| Documento | Chi lo ha | Cosa dimostra | Cosa non dimostra | |---|---|---|---| | Visura catastale | chiunque, dal canale dell'Agenzia delle Entrate | come è classato l'immobile e quanto rende ai fini fiscali | la proprietà, e nessuna ipoteca | | Planimetria catastale | solo il titolare o un suo delegato | come è depositato il disegno dell'unità | che i muri corrispondano al disegno | | Visura ipotecaria | chiunque, a pagamento | quali formalità risultano su quell'immobile | come è fatto l'immobile | | Atto di provenienza | il venditore | come e quando è diventato proprietario | che non ci siano vizi successivi | | APE | il venditore | la classe energetica dichiarata | i consumi reali | | Certificato di agibilità | il venditore o il comune | che l'edificio è dichiarato agibile | la conformità catastale | | Certificato di destinazione urbanistica | il comune | che cosa il piano permette su quel terreno | che non ci siano abusi edilizi |

Due righe meritano un'occhiata in più. La planimetria non è un documento aperto: l'Agenzia delle Entrate ne riserva la consultazione ai titolari di diritti sull'immobile, ai loro delegati e a chi è legittimato ad accedervi, quindi chi compra la deve chiedere al venditore, e un venditore che non la fornisce sta dicendo qualcosa.

L'atto di provenienza è quello che nessuno nomina, e il venditore quasi mai ce l'ha in tasca. È l'atto con cui lui è diventato proprietario: una compravendita, una successione, una donazione. La differenza conta: una provenienza donativa può riaprire posizioni di terzi anni dopo, ed è la prima cosa che una banca guarda quando valuta un mutuo.

Quello che il notaio controlla, e quello che non controlla

Questa è la sezione che vale più di tutte le altre, perché quasi tutti danno per scontata la parte sbagliata.

Il notaio controlla il titolo. Verifica che il venditore sia effettivamente proprietario, ricostruisce la provenienza, ispeziona i registri immobiliari e accerta le formalità pregiudizievoli. Se sull'immobile pesa un'ipoteca, lo scopre, e la sua responsabilità professionale sta lì.

Il notaio non misura la casa. Non va sul posto con un metro, non conta i vani, non confronta la planimetria depositata con i muri veri. Non è il suo lavoro e nessuno glielo chiede.

Il notaio non attesta la conformità catastale. Raccoglie la dichiarazione delle parti e, dove serve, l'attestazione di un tecnico abilitato. La verifica tecnica la fa il tecnico, non lui.

E per essere espliciti su una cosa: nemmeno questo sito fa nessuna di queste verifiche. Qui trovi che cosa dicono i documenti e quali domande fare. Il sopralluogo lo fa un tecnico abilitato, il titolo lo controlla il notaio.

Le tre parole che nessuno ti spiega

Compaiono nei documenti e nelle conversazioni, e nessuno si ferma a definirle.

Formalità pregiudizievoli. Sono le iscrizioni e trascrizioni che pesano sull'immobile: ipoteca, pignoramento, sequestro conservativo, domanda giudiziale. Non stanno sulla visura catastale. Stanno alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e si leggono con una visura ipotecaria. Se qualcuno ti dice che l'immobile è «libero da formalità», quella frase va verificata, non creduta.

Atto di provenienza. L'atto che ha reso proprietario chi ti sta vendendo. Se è una successione, chiedi anche la dichiarazione di successione e la trascrizione dell'accettazione dell'eredità. Se è una donazione, parlane con il notaio prima di firmare il preliminare, non dopo.

Difformità catastale. La differenza fra quello che risulta al Catasto e quello che c'è davvero: una parete spostata, un soppalco che non compare, una pertinenza mai accatastata. Chi può affermare o escludere la conformità è un tecnico abilitato, dopo un sopralluogo. Una visura, da sola, non lo dice mai.

L'ordine giusto, e perché è quello

Prima i documenti. Poi le domande sui punti che non tornano. Poi la firma. Poi il denaro.

Succede quasi sempre al contrario: si firma una proposta, si versa un assegno, e i documenti arrivano dopo, quando la posizione contrattuale è già definita. Da lì in avanti ogni scoperta è una trattativa in salita, e non più un motivo per andarsene.

Se hai fatto una proposta e ti hanno dato dei fogli, il primo passo è leggerli: come si legge una visura catastale e un esempio commentato campo per campo. Se il preliminare è fra pochi giorni, che cosa stai firmando è spiegato in contratto preliminare e compromesso.

Prima di versare la caparra

Il momento in cui i controlli valgono qualcosa è prima del bonifico. Dopo, valgono molto meno.

La caparra è denaro già esposto, e la sua sorte dipende da come è scritta nel contratto: confirmatoria o penitenziale sono due regimi diversi, con conseguenze diverse se la vendita salta. La differenza, con il testo degli articoli 1385 e 1386 del codice civile, è su caparra confirmatoria.

Una lista minima da spuntare prima di quel bonifico: hai la visura catastale e l'hai letta; hai la visura ipotecaria e non ci sono formalità che non ti hanno spiegato; hai l'atto di provenienza e sai che tipo di atto è; hai la planimetria e hai confrontato quello che vedi con quello che è disegnato; se c'è un terreno, hai chiesto il certificato di destinazione urbanistica.

Cinque righe. Sono più di quello che la maggior parte delle persone controlla, e costano meno di una settimana.