L’atto di provenienza è il titolo con cui il venditore ha acquistato l’immobile: un rogito di compravendita, una donazione, una successione ereditaria. Chiedine copia al venditore già in trattativa. Una provenienza da donazione, per esempio, può esporre chi compra all’azione di restituzione dei legittimari entro vent’anni dalla trascrizione della donazione (art. 563 c.c.).
Dove trovarlo
Il venditore ne ha normalmente una copia. In alternativa si può chiedere al notaio che ha stipulato l’atto o, se il notaio ha cessato l’attività, all’archivio notarile distrettuale. Nei registri immobiliari si trova la nota di trascrizione, che riassume l’atto ma non ne riporta tutte le clausole.
Le provenienze che meritano attenzione
| Provenienza | Che cosa verificare |
|---|---|
| Compravendita | Corrispondenza di dati catastali, quote e pertinenze con ciò che compri |
| Donazione | Data di trascrizione, eventuale opposizione dei legittimari, rinunce, possibili garanzie |
| Successione | Dichiarazione di successione e trascrizione dell’accettazione dell’eredità (art. 2648 c.c.) |
| Divisione | Che l’immobile sia stato assegnato proprio al venditore |
| Asta giudiziaria | Decreto di trasferimento e cancellazione delle formalità |
Donazioni e successioni
Se la casa proviene da una donazione, i legittimari del donante che risultino lesi possono agire in riduzione e, a certe condizioni, chiedere la restituzione anche ai successivi acquirenti. Il codice civile limita questa azione a vent’anni dalla trascrizione della donazione, salvo opposizione (art. 563 c.c.). Le banche lo sanno: alcune esitano a finanziare case con donazioni recenti.
Nelle successioni, oltre alla dichiarazione fiscale, conta la trascrizione dell’accettazione dell’eredità: senza, la continuità delle trascrizioni si interrompe e il notaio dovrà sistemarla prima del rogito.
La catena dei passaggi
Il notaio ricostruisce di prassi i passaggi di proprietà degli ultimi vent’anni. Leggere prima l’atto di provenienza ti permette di notare subito una quota mancante, un comproprietario che non firma, una pertinenza esclusa o una servitù che limita l’uso della casa.
Segnali d’allarme
Donazione recente
Chiedi al notaio come tutelarti prima della proposta e verifica la posizione della banca.
Venditore con una quota
Tutti i comproprietari devono vendere, o devi sapere che cosa compri.
Eredità non accettata
Serve la trascrizione dell’accettazione prima del rogito.
Servitù o vincoli nell’atto
Leggi le clausole: passaggi, vincoli condominiali, diritti di terzi.
Il venditore ha ricevuto l’appartamento dal padre con una donazione trascritta nel 2016. I fratelli non hanno rinunciato né firmato. Prima della proposta parlane con il notaio: potrebbe suggerire una soluzione specifica, e la banca che finanzia il mutuo potrebbe chiedere garanzie aggiuntive.
Le domande più comuni
Chi mi dà l’atto di provenienza?
Chiedilo al venditore. In alternativa il notaio che lo ha stipulato o l’archivio notarile possono rilasciarne copia a chi ne ha titolo.
La nota di trascrizione basta?
Aiuta a identificare l’atto, ma non contiene tutte le clausole. Per servitù, patti e vincoli serve l’atto.
Una casa da donazione si può comprare?
Sì, ma con attenzione: valuta con il notaio i rischi e le possibili tutele prima di firmare la proposta.
Fonti
- Codice civile, art. 563 — azione contro gli aventi causa dai donatari (Normattiva)
- Codice civile, artt. 2643–2652, 2808, 2847, 2913 (Normattiva)
- Consiglio Nazionale del Notariato — Acquisto sicuro
- Consiglio Nazionale del Notariato — Guide per il cittadino
Informazioni generali aggiornate al 25 settembre 2026. Non sostituiscono il parere del notaio o di un tecnico abilitato sul tuo immobile. VisuraSpiegata non rilascia attestazioni di conformità né certifica l’assenza di gravami. Il nostro metodo.