La visura catastale storica elenca, in ordine cronologico, tutte le variazioni dell’unità registrate in Catasto dall’impianto meccanografico: cambi di categoria o rendita, frazionamenti, fusioni, soppressioni di subalterni e passaggi di intestazione. A chi compra serve per capire se la casa è stata trasformata e se la sua storia catastale è coerente con gli atti del venditore.
Attuale o storica: la differenza
| Visura attuale | Visura storica | |
|---|---|---|
| Dati dell’unità | Situazione alla data della richiesta | Tutte le situazioni succedute nel tempo |
| Intestatari | Quelli correnti | Anche i precedenti, con gli atti che hanno causato il passaggio |
| Variazioni | Solo l’ultima | Frazionamenti, fusioni, cambi di categoria, rettifiche |
| Quando serve | Identificare l’unità | Capire come si è formata |
Come leggere le variazioni
Ogni blocco della visura storica riporta un periodo di validità, l’evento che lo ha generato e i dati in vigore in quel periodo. Le diciture più frequenti sono:
- Variazione della destinazione o di classamento: la categoria è cambiata, per esempio da C/2 (magazzino) ad A/3 (abitazione).
- Frazionamento: un’unità è stata divisa in più unità, con nuovi subalterni.
- Fusione: più unità sono state unite.
- Soppressione / costituzione: un subalterno cessa e ne nasce uno nuovo. È normale dopo frazionamenti e fusioni, ma va seguito fino all’unità che stai comprando.
- Voltura: cambio di intestazione collegato a un atto o a una successione.
Perché interessa a chi compra
Una trasformazione recente non è di per sé un problema. Diventa una domanda quando il cambio catastale non ha un titolo edilizio corrispondente, oppure quando la catena degli intestatari non coincide con gli atti che il venditore ti mostra. La visura storica ti dice dove guardare; l’esito della verifica spetta a tecnico e notaio.
Casi in cui conviene chiederla sempre: casa ereditata, unità nata da un frazionamento, ex magazzino o ufficio diventato abitazione, sottotetto recuperato, unità accatastata di recente.
Segnali d’allarme
Cambio di categoria recente
Da magazzino, ufficio o soffitta ad abitazione: chiedi il titolo edilizio del cambio d’uso.
Frazionamento senza pratica
Un’unità divisa in due richiede una pratica edilizia oltre alla variazione catastale.
Intestatari non allineati
Se il venditore non compare o compare con quote diverse, chiedi al notaio di ricostruire la provenienza.
Variazioni “d’ufficio”
Classamenti rettificati dall’Agenzia: capisci il motivo prima di firmare.
La visura storica mostra che l’appartamento del sub. 12 è nato nel 2019 dalla soppressione del sub. 5, un C/2. È un recupero di un ex deposito: prima della proposta chiedi il titolo edilizio del cambio di destinazione e verifica che la planimetria depositata nel 2019 corrisponda alla casa.
Le domande più comuni
La visura storica mostra le ipoteche?
No. Ipoteche e pignoramenti si trovano nei registri immobiliari con l’ispezione ipotecaria.
Quanto indietro arriva?
Fino all’impianto meccanografico del Catasto, avvenuto tra la fine degli anni Ottanta e i primi anni Novanta con date diverse per ufficio. Per periodi precedenti servono gli archivi cartacei.
Serve anche se c’è già il notaio?
Il notaio controlla la provenienza per la stipula. Leggere la storia catastale prima della proposta ti permette di fare domande quando puoi ancora negoziare.
Fonti
- Agenzia delle Entrate — Visura catastale
- Agenzia delle Entrate — La nuova visura catastale
- Consiglio Nazionale del Notariato — Acquisto sicuro
Informazioni generali aggiornate al 25 settembre 2026. Non sostituiscono il parere del notaio o di un tecnico abilitato sul tuo immobile. VisuraSpiegata non rilascia attestazioni di conformità né certifica l’assenza di gravami. Il nostro metodo.