La visura ipotecaria, o ispezione ipotecaria, consulta i registri immobiliari dell’Agenzia delle Entrate: mostra trascrizioni (compravendite, donazioni, pignoramenti), iscrizioni (ipoteche) e annotazioni (cancellazioni). La visura catastale descrive invece l’unità e la sua rendita. Per sapere se la casa ha ipoteche o pignoramenti serve la prima, non la seconda.
Catastale o ipotecaria?
| Visura catastale | Visura ipotecaria | |
|---|---|---|
| Archivio | Catasto | Registri immobiliari (ex Conservatoria) |
| Risponde a | Che cos’è l’unità e a chi è intestata in Catasto | Chi ne ha i diritti e che cosa la grava |
| Ipoteche | No | Sì |
| Pignoramenti | No | Sì |
Per immobile o per soggetto
La ricerca per immobile parte dagli identificativi catastali e mostra le formalità collegate a quell’unità. La ricerca per soggetto parte dal codice fiscale del venditore e mostra le formalità a suo nome in quell’ufficio. Sono complementari: identificativi cambiati nel tempo, per esempio dopo un frazionamento, possono nascondere formalità a una ricerca solo per immobile.
Come leggere l’elenco
L’esito è un elenco sintetico: per ogni formalità trovi data, numero di registro, tipo (trascrizione, iscrizione, annotazione), soggetti a favore e contro. Le domande utili sono tre: la formalità riguarda proprio l’unità che compri? È ancora efficace o è stata cancellata? Da quale atto nasce? Per rispondere spesso serve la nota completa. Il significato delle voci più delicate è spiegato nella guida alle formalità pregiudizievoli.
VisuraSpiegata non esegue ispezioni e non certifica l’assenza di ipoteche. Ti aiuta a capire che cosa chiedere e a leggere un esito con prudenza.
Segnali d’allarme
Ricerca solo per immobile
Affiancala a una ricerca sul venditore, soprattutto se l’unità ha cambiato identificativi.
Ipoteca senza annotazione
Chiedi la prova della cancellazione, non solo della rata finale.
Trascrizione recente contro il venditore
Leggi la nota: può essere un pignoramento o una domanda giudiziale.
Esito di un anno fa
Le formalità cambiano: conta la data dell’ispezione.
Il venditore dice che il mutuo è estinto. L’ispezione mostra l’ipoteca del 2010 ma nessuna annotazione di cancellazione. Il debito può essere pagato mentre la formalità resta nei registri: chiedi che la cancellazione sia completata o regolata dal notaio al rogito.
Le domande più comuni
Una visura catastale senza annotazioni esclude le ipoteche?
No. Il Catasto non riporta ipoteche: servono i registri immobiliari.
Quanto indietro guardare?
Di prassi almeno vent’anni. Il notaio stabilisce l’ambito per la stipula.
Posso farla prima della proposta?
Sì, ed è il momento più utile: la caparra non è ancora versata.
Fonti
- Agenzia delle Entrate — Ispezione ipotecaria
- Codice civile, artt. 2643–2652, 2808, 2847, 2913 (Normattiva)
- Consiglio Nazionale del Notariato — Acquisto sicuro
Informazioni generali aggiornate al 25 settembre 2026. Non sostituiscono il parere del notaio o di un tecnico abilitato sul tuo immobile. VisuraSpiegata non rilascia attestazioni di conformità né certifica l’assenza di gravami. Il nostro metodo.