Visura ipotecaria: cosa mostra, e cosa la visura catastale non mostra

L'ispezione ipotecaria legge i registri immobiliari e mostra le formalità: trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. È l'unico modo per sapere se le ipoteche, i pignoramenti e le domande giudiziali stanno alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, non al Catasto, pesano su quell'immobile.

Catasto e Conservatoria non sono la stessa cosa

È il fatto strutturale su cui poggia tutto il resto del sito, e quasi nessuno lo scrive.

| | Catasto | Conservatoria dei Registri Immobiliari | |---|---|---| | Che cosa registra | come è fatto e quanto rende un immobile | gli atti e le formalità che riguardano quell'immobile | | Documento che ne esce | visura catastale | visura ipotecaria, o ispezione ipotecaria | | Che cosa prova | il classamento e la rendita ai fini fiscali | quali formalità risultano trascritte, iscritte o annotate | | Che cosa non prova | la proprietà, e nessuna ipoteca | com'è fatto l'immobile e quanto rende | | Come è organizzato | per immobile | per persona |

La Conservatoria oggi si chiama anche Servizio di Pubblicità Immobiliare, e i due nomi indicano lo stesso ufficio. Se un documento o un notaio usa il secondo, non sta parlando di un'altra cosa.

Trascrizione, iscrizione, annotazione

Tre parole che compaiono su ogni ispezione ipotecaria e che nessuno spiega a chi compra. Sono tre tipi di formalità e fanno cose diverse.

Trascrizione: rende pubblico un atto che trasferisce o costituisce un diritto. Una compravendita si trascrive.

Iscrizione: costituisce una garanzia sull'immobile. Un'ipoteca si iscrive.

Annotazione: modifica o cancella una formalità già presente. La cancellazione di un'ipoteca estinta si annota a margine dell'iscrizione originaria.

La differenza pratica: un'ipoteca pagata ma non cancellata resta iscritta finché qualcuno non annota la cancellazione. Sull'ispezione la vedi ancora, ed è la ragione per cui una formalità presente non significa automaticamente un debito vivo.

Le formalità pregiudizievoli

Sono le iscrizioni e trascrizioni che pesano sull'immobile, e sono quattro nomi che decidono se un acquisto è sicuro.

Ipoteca. Una garanzia iscritta sull'immobile per un debito. Se il debito non viene pagato, il creditore può far vendere l'immobile, anche dopo che tu lo hai comprato.

Pignoramento. L'atto con cui un creditore avvia l'espropriazione forzata. Un immobile pignorato è già dentro una procedura.

Sequestro conservativo. Un provvedimento che blocca l'immobile per garantire un credito ancora da accertare.

Domanda giudiziale. La trascrizione di una causa in corso che riguarda quel diritto. Chi compra dopo la trascrizione subisce l'esito della causa.

Nessuna delle quattro compare su una visura catastale. È esattamente la ragione per cui la visura catastale, da sola, non basta a decidere di comprare.

Come è organizzato l'archivio, e perché complica la ricerca

L'Agenzia delle Entrate lo scrive senza giri di parole:

«i registri di pubblicità immobiliare sono organizzati su base personale … L'organizzazione su base personale comporta inoltre che le informazioni relative ad un bene immobile, inclusa la presenza di eventuali pesi, vincoli o garanzie sullo stesso, possano essere conosciute nella loro sequenza cronologica solo effettuando l'ispezione sui vari soggetti che nel tempo ne hanno avuto la titolarità.»

Tradotto: un'ispezione su un solo nome mostra solo quello che è successo mentre quella persona era titolare. Per ricostruire la storia completa bisogna risalire la catena dei proprietari precedenti. È il lavoro che il notaio fa prima del rogito, ed è il motivo per cui una singola ispezione comprata online non è la stessa cosa di una relazione notarile.

C'è anche un limite geografico, ed è più ampio di quello del Catasto: sono esclusi i territori dove vige il sistema del libro fondiario, cioè le province di Bolzano, Gorizia, Trento, Trieste e alcuni comuni delle province di Belluno, Brescia, Udine e Vicenza.

Quanto costa

Qui la differenza con la visura catastale è netta, e va detta senza giri: la consultazione catastale online non si paga, l'ispezione ipotecaria sì.

La tariffa sta nell'allegato 2 al d.lgs. 139/2024, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 2 ottobre 2024. Il punto 2.1 della Tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali fissa 8,00 € «per ogni nominativo richiesto, ovvero per ciascuna unità immobiliare richiesta, ovvero per ciascuna richiesta congiunta»; il punto 2.2 della stessa Tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali fissa 5,00 € per ogni nota. La nota finale aggiunge che «gli importi delle ispezioni ipotecarie sono ridotti del 20 per cento per le richieste effettuate per via telematica».

L'Agenzia delle Entrate lo conferma sulla propria pagina: «il costo del servizio è calcolato applicando la tariffa vigente diminuita del 20 per cento, perché riferita a ispezioni erogate per via telematica». Fatto il conto sulla Tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali: 6,40 € per unità immobiliare e 4,00 € per nota. Il pagamento passa da pagoPA ed è contestuale alla richiesta.

Un dettaglio operativo che l'Agenzia segnala e che è facile perdere: «i documenti richiesti sono disponibili fino a 10 giorni dal pagamento». Scaricali.

Sui propri immobili, invece, non si paga niente: l'accesso è «a titolo gratuito e in esenzione da tributi» sia dal servizio telematico sia allo sportello, purché tu risulti titolare, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento.

I canali privati costano di più, come per la visura catastale, e i prezzi letti il 26 agosto 2026 stanno nella tabella su quanto costa una visura catastale.

Ventennale: cosa vuol dire

Nel gergo delle agenzie e delle banche capita di sentire «ispezione ventennale» o «visura ventennale». Non è un documento diverso: è una ricerca estesa a vent'anni, cioè la ricostruzione delle formalità e dei passaggi di proprietà su quell'arco di tempo.

Vent'anni non è un numero arbitrario: è la finestra che gli operatori usano per ricostruire una provenienza ragionevolmente sicura, incrociando gli atti con i soggetti che si sono succeduti. Serve soprattutto quando la provenienza è una successione o una donazione, dove le posizioni di terzi possono riaprirsi.

Non aspettarti che una ricerca ventennale sia un prodotto standardizzato con un prezzo di listino uguale ovunque. È lavoro, e come tale lo si paga a chi lo fa.

Prima di versare la caparra

Se stai leggendo questa pagina perché una data si avvicina, l'ordine utile è questo: capisci la visura catastale, guarda un esempio commentato, poi chiedi l'ispezione ipotecaria, poi firma, poi versa. La lista completa dei documenti è su cosa controllare prima di comprare casa, e che cosa rischia il denaro che stai per esporre è spiegato in caparra confirmatoria.