La planimetria catastale è il disegno dell’unità immobiliare depositato al Catasto. Può ottenerla il titolare di un diritto sulla casa, o un suo delegato: chi compra, di solito, la chiede al venditore. Nell’atto di vendita deve essere dichiarata la conformità della planimetria allo stato di fatto (art. 19, c. 14, D.L. 78/2010), quindi conviene confrontarla con la casa prima di impegnarsi.
Che cosa mostra, e che cosa no
La planimetria rappresenta la forma dell’unità: stanze, muri, porte e finestre, altezza dei locali, eventuali balconi e pertinenze come cantina o soffitta. Porta in alto i riferimenti catastali (Comune, foglio, particella, subalterno) e la data di presentazione.
Non è un progetto edilizio. Non dimostra che i lavori siano stati autorizzati dal Comune: quella è la conformità urbanistica, un controllo diverso. Non riporta nemmeno ipoteche o altri vincoli, che si leggono nei registri immobiliari.
Chi può ottenerla
Diversamente dalla visura catastale, la planimetria non è consultabile da chiunque. L’Agenzia delle Entrate la rende disponibile ai titolari di diritti reali sull’immobile e ai soggetti da loro delegati, per esempio un tecnico o il notaio.
| Chi sei | Come arrivi alla planimetria |
|---|---|
| Proprietario o titolare di un diritto reale | Consultazione nell’area riservata dell’Agenzia delle Entrate o richiesta all’ufficio provinciale |
| Acquirente | La chiedi al venditore, oppure il venditore delega un tecnico o il notaio |
| Tecnico incaricato | Accesso con delega del titolare tramite i canali per professionisti |
| Notaio | La acquisisce per la stipula; spesso troppo tardi per rinegoziare |
Chiedila già durante la trattativa. Un venditore che non riesce o non vuole fornirla è un’informazione utile in sé.
Come confrontarla con la casa
Porta la planimetria alla visita e percorri la casa nello stesso ordine del disegno. Controlla in particolare:
- Muri e tramezzi: una parete abbattuta o aggiunta cambia la distribuzione dei vani.
- Porte e finestre: aperture spostate, chiuse o nuove.
- Destinazione dei locali: un ripostiglio diventato bagno, una veranda chiusa, una soffitta abitata.
- Pertinenze: cantina, box e posto auto possono avere una planimetria e un subalterno propri.
- Altezze e scale interne: soppalchi e collegamenti tra piani.
Se qualcosa non torna, annotalo con foto e misure. La differenza va valutata da un tecnico abilitato: alcune variazioni richiedono solo un aggiornamento catastale, altre toccano anche la regolarità edilizia.
Planimetria rasterizzata o assente
Molte planimetrie storiche sono state digitalizzate da originali cartacei: la versione “rasterizzata” è un’immagine scansionata, a volte poco leggibile ma valida come documento depositato. Se la planimetria risulta “non in atti”, l’unità potrebbe non essere mai stata correttamente accatastata: è un punto da chiarire con il tecnico prima della proposta.
Segnali d’allarme
Il venditore non la fornisce
Chiedi il motivo e fai intervenire un tecnico con delega prima di firmare la proposta.
Una stanza in più o in meno
Può indicare lavori non dichiarati: serve un controllo catastale e urbanistico.
Data molto vecchia
Una planimetria degli anni ’60 in una casa ristrutturata merita un confronto attento.
Pertinenze non disegnate
Box e cantina possono avere subalterni propri: verifica che siano inclusi nella vendita.
Nella planimetria del 1978 la cucina è separata dal soggiorno; oggi è un open space. Prima della proposta chiedi al venditore se la variazione è stata comunicata al Catasto e con quale titolo edilizio è stato rimosso il muro. Se la risposta non è documentata, inserisci nella proposta una condizione legata alla regolarizzazione.
Le domande più comuni
Posso scaricare la planimetria di una casa che non è mia?
Di norma no. La planimetria è riservata ai titolari di diritti sull’immobile e ai loro delegati. Chiedila al venditore o fai delegare un tecnico.
La planimetria conforme garantisce che la casa è regolare?
No. La conformità catastale riguarda il rapporto tra planimetria e stato di fatto. La regolarità edilizia si verifica sui titoli edilizi presso il Comune.
Chi deve sistemare una planimetria non conforme?
Di solito il venditore, perché nel rogito dichiara la conformità. Tempi e costi della regolarizzazione vanno concordati prima di firmare.
Che differenza c’è tra planimetria e visura catastale?
La visura riporta dati identificativi, classamento, rendita e intestatari. La planimetria è il disegno dell’unità. Per comprare servono entrambe.
Fonti
- Agenzia delle Entrate — Consultazione delle planimetrie catastali
- D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14 (Normattiva)
- Consiglio Nazionale del Notariato — Acquisto sicuro
Informazioni generali aggiornate al 25 settembre 2026. Non sostituiscono il parere del notaio o di un tecnico abilitato sul tuo immobile. VisuraSpiegata non rilascia attestazioni di conformità né certifica l’assenza di gravami. Il nostro metodo.