La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra dati catastali, planimetria e stato reale della casa: va dichiarata nel rogito a pena di nullità (D.L. 78/2010). La conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra la casa e i titoli edilizi rilasciati dal Comune, cioè il suo stato legittimo (art. 9-bis DPR 380/2001). Sono verifiche diverse: la prima si fa sui documenti del Catasto, la seconda sull’archivio edilizio comunale.
Le due conformità a confronto
| Conformità catastale | Conformità urbanistica | |
|---|---|---|
| Confronta | Casa reale con planimetria e dati catastali | Casa reale con i titoli edilizi |
| Documenti | Visura, planimetria depositata | Licenze, permessi, SCIA, CILA, condoni, agibilità |
| Dove | Agenzia delle Entrate – Catasto | Ufficio tecnico o archivio edilizio del Comune |
| Nel rogito | Dichiarazione di conformità, a pena di nullità | Estremi dei titoli edilizi, a pena di nullità per le costruzioni successive al 1967 |
| Si corregge con | Variazione catastale (DOCFA) | Pratica edilizia in sanatoria, se ammessa |
Che cosa prevede la legge
Per la conformità catastale, l’art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010 richiede che gli atti di trasferimento di fabbricati esistenti contengano il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto; la dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di un tecnico abilitato.
Per la conformità urbanistica, l’art. 46 del DPR 380/2001 prevede la nullità degli atti di trasferimento se non risultano gli estremi del titolo edilizio o della sanatoria, per le costruzioni iniziate dopo il 1° settembre 1967. Lo stato legittimo è definito dall’art. 9-bis dello stesso Testo unico, modificato dal D.L. 69/2024 “Salva Casa”, che ha anche ampliato le tolleranze costruttive.
La nullità formale non è l’unico rischio: una casa difforme può essere difficile da rivendere o da ipotecare, e la regolarizzazione può richiedere tempo e denaro.
Come organizzare le verifiche
- Prima della visita: chiedi visura, planimetria e l’elenco dei titoli edilizi noti al venditore.
- Durante la visita: confronta la casa con la planimetria e annota le differenze.
- Prima della proposta: incarica un tecnico abilitato di fare l’accesso agli atti in Comune e un confronto completo.
- Nella proposta: se servono regolarizzazioni, lega l’impegno al loro completamento prima del rogito.
VisuraSpiegata ti aiuta a raccogliere e capire i documenti e a preparare le domande. Non rilascia attestazioni di conformità: sono competenza di un tecnico abilitato.
Segnali d’allarme
Veranda o soppalco
Tra le difformità più comuni: verifica titolo edilizio e planimetria.
Nessun titolo edilizio trovato
Chiedi al tecnico l’accesso agli atti prima di firmare qualsiasi impegno.
Condono pendente
Una pratica non conclusa non equivale a un titolo rilasciato.
“È tutto regolare”, senza documenti
La conformità si dimostra con i titoli, non con una dichiarazione a voce.
La planimetria catastale del 2015 mostra il balcone chiuso a veranda, quindi il Catasto è aggiornato. In Comune però non risulta alcun titolo per la chiusura. La casa è conforme in Catasto ma non sul piano urbanistico: nella proposta chiedi che il venditore verifichi la sanabilità e presenti la pratica prima del rogito.
Le domande più comuni
Se la planimetria è aggiornata, la casa è regolare?
Non necessariamente. Il Catasto registra lo stato dichiarato; la regolarità edilizia dipende dai titoli rilasciati dal Comune.
Chi paga la regolarizzazione?
Si concorda tra le parti, ma chi vende dichiara la conformità nel rogito. Scrivi l’accordo nella proposta o nel preliminare.
Il notaio verifica la conformità urbanistica?
Il notaio raccoglie dichiarazioni ed estremi dei titoli; il confronto tecnico tra casa e progetti richiede un tecnico abilitato.
Che cosa ha cambiato il Salva Casa?
Il D.L. 69/2024 ha modificato la definizione di stato legittimo e le tolleranze costruttive. L’applicazione al tuo caso va valutata da un tecnico.
Fonti
- D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14 (Normattiva)
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 — Testo unico dell’edilizia, artt. 9-bis e 46 (Normattiva)
- D.L. 29 maggio 2024, n. 69 “Salva Casa” (Normattiva)
- Agenzia delle Entrate — Consultazione planimetrie
Informazioni generali aggiornate al 25 settembre 2026. Non sostituiscono il parere del notaio o di un tecnico abilitato sul tuo immobile. VisuraSpiegata non rilascia attestazioni di conformità né certifica l’assenza di gravami. Il nostro metodo.