Come si calcola il valore catastale partendo dalla rendita

Il valore catastale si ottiene in due passaggi: la rendita catastale si rivaluta del 5 per cento e poi si moltiplica per il coefficiente della categoria. Per la prima casa con le agevolazioni il coefficiente è 110; per le altre abitazioni è 120.

Dove trovi la rendita catastale

La rendita catastale sta sulla visura catastale, nel blocco dei dati di classamento, dopo la categoria, la classe e la consistenza. È l'ultima riga di quel gruppo e la si legge in due secondi, una volta che si sa dove guardare. Un esempio di visura catastale commentato la mostra al suo posto, con una nota che spiega perché conta.

Se non hai la visura sotto mano, l'Agenzia delle Entrate ha un servizio dedicato che si chiama consultazione delle rendite catastali. Non restituisce una visura in PDF: dà la rendita e i dati di classamento a partire dagli identificativi catastali, cioè comune, sezione, foglio e particella.

La formula

Due passaggi e nient'altro.

Primo: la rendita si rivaluta. Il testo unico delle imposte sui redditi dice, in questi termini:

«Fino alla data di entrata in vigore delle nuove tariffe d'estimo le vigenti rendite catastali urbane sono rivalutate del 5 per cento ai fini dell'applicazione dell'IMU e di ogni altra imposta.»

Secondo: il risultato si moltiplica per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale. I coefficienti sono nell'articolo 299, comma 5, del testo unico degli adempimenti e dell'accertamento, allegato al decreto legislativo 5 agosto 2026, n. 141.

| Che cosa è l'immobile | Coefficiente | |---|---| | Prima casa con le agevolazioni | 110 | | Altre abitazioni e altre categorie catastali | 120 | | Uffici in A/10 e immobili del gruppo D | 60 | | Negozi in C/1 e immobili del gruppo E | 40,80 | | Immobili del gruppo catastale B | 168 | | Terreni, sul reddito dominicale | 90 |

Per i terreni cambia anche la rivalutazione: non il 5 per cento ma il 25, perché i redditi dominicali seguono una regola loro, all'articolo 3, comma 51, della legge 23 dicembre 1996, n. 662.

Un esempio, con i numeri

Prendiamo la rendita del facsimile pubblicato su questa pagina di esempio, 645,50 €, e applichiamo i due passaggi nell'ordine previsto dalle norme consultabili su Normattiva.

La stessa rendita produce due basi imponibili diverse a seconda che tu abbia o no le agevolazioni. Fra le due colonne ci sono 6.777,75 € di differenza sulla base imponibile, e i coefficienti che la producono stanno nell'articolo 299 su Normattiva. Il conto si fa a mano in dieci secondi con una calcolatrice: rendita, per 1,05, per il coefficiente. La rivalutazione non si arrotonda prima di moltiplicare: il valore intermedio resta 677,775.

Il valore catastale non è il valore di mercato

Questa è la sezione che serve più di tutte le altre, perché l'equivoco è frequente e costa caro.

Il valore catastale è una base imponibile. Nasce da una rendita che il Catasto ha attribuito anni fa, spesso decenni fa, con criteri che non hanno niente a che vedere con quello che un compratore pagherebbe oggi. Serve a calcolare un'imposta, e serve solo a quello.

Un appartamento che sul mercato vale 250.000 euro può avere un valore catastale di 74.555,25 €, come nell'esempio qui sopra, oppure quasi il doppio: dipende dalla rendita che porta e dalla categoria in cui è classato, secondo i coefficienti dell'articolo 299 pubblicati su Normattiva. Non dipende dalla zona e non dipende dallo stato dei muri. Perciò due case dello stesso prezzo possono costare imposte molto diverse, e la differenza si vede solo sulla visura catastale.

L'articolo 299 aggiunge una riga che cambia la prospettiva: i coefficienti «possono essere modificati, in caso di sensibili divergenze dai valori di mercato, con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze pubblicato nella Gazzetta Ufficiale». Non sono numeri eterni.

E la superficie catastale?

Non entra in questo conto. La superficie catastale è un dato del classamento e si calcola con regole sue, diverse sia dalla superficie commerciale dell'annuncio sia dalla superficie calpestabile che misureresti con un metro.

Serve per altre cose, per esempio come riferimento nella TARI in alcuni comuni, e serve moltissimo come domanda da fare al venditore quando non torna con quello che ti hanno detto. Ma il valore catastale non passa da lì: passa dalla rendita.

Che cosa dice ciascun campo del documento è spiegato in come si legge una visura catastale. Se invece stai mettendo insieme la lista dei documenti da chiedere prima di firmare, è su cosa controllare prima di comprare casa. E se ti serve procurarti la visura, i canali a confronto sono su quanto costa una visura catastale.