Certificato di destinazione urbanistica: cos'è e a chi si chiede

Il certificato di destinazione urbanistica dice che cosa il piano urbanistico permette di fare su un terreno. Lo rilascia il comune entro il termine perentorio di trenta giorni e conserva validità per un anno. Non esiste nessun portale nazionale da cui chiederlo.

Cosa certifica, e cosa non certifica

Il certificato di destinazione urbanistica risponde a una domanda sola: che cosa gli strumenti urbanistici del comune permettono su quel terreno. Zona, indici, vincoli, prescrizioni. È una fotografia della pianificazione, non dell'immobile.

Tre cose che spesso vengono confuse con questo documento e non lo sono.

Non è la conformità catastale. La corrispondenza fra la planimetria depositata e i muri veri riguarda il Catasto ed è tutt'altra cosa, e la può affermare solo un tecnico abilitato dopo un sopralluogo.

Non è un certificato di regolarità edilizia. Se sul terreno c'è un manufatto costruito senza titolo, il certificato di destinazione urbanistica non lo dice e non serve a scoprirlo.

Non è l'agibilità. L'agibilità riguarda un edificio esistente e le sue condizioni. Il certificato di destinazione urbanistica riguarda il suolo.

Quando ti serve davvero

Il caso obbligatorio è scritto nella norma. L'articolo 30, comma 2, del d.P.R. 380/2001 dice:

«Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata.»

Nulli, e nemmeno trascrivibili. È una delle poche nullità del diritto immobiliare che chiunque può prevenire con un modulo.

Lo stesso comma però ritaglia il caso più comune: le pertinenze. «Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.»

Quindi: stai comprando un terreno, ti serve. Stai comprando un appartamento con un giardino condominiale, quasi certamente no. Stai comprando una casa indipendente con un pezzo di terra intorno, dipende dai metri quadrati e da come è censita l'area, e la risposta la dà il notaio.

Fuori dai casi obbligatori resta comunque un documento utile in un caso preciso: quando qualcuno ti sta vendendo un'aspettativa. Se ti dicono che quel terreno «diventerà edificabile», il certificato è il modo per sapere che cosa dice oggi il piano, invece di che cosa spera il venditore.

Come si chiede

Il procedimento è comunale, quindi la forma cambia da un comune all'altro. Quello che non cambia è la struttura.

Si presenta una domanda all'ufficio urbanistica o allo sportello unico per l'edilizia del comune dove sta il terreno. Nella domanda servono gli identificativi catastali: comune, foglio, particella. Come si leggono è spiegato in come si legge una visura catastale.

Il comune ha trenta giorni, e la norma li chiama perentori:

«Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda. Esso conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.»

E se il comune non risponde? La norma prevede un rimedio, e quasi nessuno lo sa: in caso di mancato rilascio nel termine, il certificato «può essere sostituito da una dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni». L'atto si può fare lo stesso.

Quello che questa pagina non può dirti è quanto ti costerà e in quanti giorni davvero lo avrai. I diritti di segreteria, la marca da bollo, il modulo e la prassi li stabilisce ogni comune per conto proprio, e non esiste un tariffario nazionale da citare. Chiedi al tuo comune, e chiediglielo prima di fissare la data del rogito.

Perché non esiste un sito unico

Questa è la domanda che porta la gente qui, e la risposta è strutturale.

Il certificato attesta il contenuto degli strumenti urbanistici, e gli strumenti urbanistici li fa ogni comune. Non esiste un piano nazionale da cui estrarre la risposta, quindi non esiste una banca dati nazionale da interrogare, quindi non esiste un portale nazionale. I comuni italiani sono circa settemilanovecento e ciascuno pubblica il proprio modulo, il proprio importo e il proprio canale.

È il contrario di quello che succede con la visura catastale, dove l'archivio è uno solo e nazionale, gestito dall'Agenzia delle Entrate, e infatti lì un canale unico esiste.

Una conseguenza pratica per chi legge di fretta: qualunque sito prometta di «richiedere il certificato di destinazione urbanistica online» in realtà manda una domanda al tuo comune al posto tuo, con i tempi del tuo comune. Può avere senso se non hai voglia di occupartene. Non accorcia i trenta giorni.

Se stai mettendo insieme la lista dei documenti da chiedere, è su cosa controllare prima di comprare casa. E se il certificato ti serve perché stai per firmare, il momento giusto per chiederlo è prima del preliminare, non dopo: contratto preliminare e compromesso.