Contratto preliminare e compromesso: cosa stai firmando

Dalla trattativa al rogito ci sono tre passaggi: proposta d'acquisto, contratto preliminare, atto notarile. E il primo sorprende quasi tutti, perché la proposta d'acquisto accettata è già un contratto e ti vincola, molto prima del compromesso.

Proposta, preliminare, rogito: chi è vincolato e quando

| Passaggio | Che cos'è | Chi resta vincolato | |---|---|---| | Proposta d'acquisto | la tua offerta scritta, di solito su un modulo dell'agenzia | tu, dal momento in cui la firmi e finché non scade; entrambi, appena il venditore accetta | | Contratto preliminare | l'impegno reciproco a stipulare il rogito, con prezzo, termini e condizioni | entrambi, con l'obbligo di arrivare all'atto | | Rogito | l'atto notarile che trasferisce la proprietà | nessuno dei due: l'obbligo è finito perché è stato adempiuto |

La riga che conta è la prima. Molti trattano la proposta come un modo per «bloccare» la casa senza impegnarsi davvero. Non è così: se il venditore accetta nei termini, l'accordo si è formato, e da lì in poi tirarsi indietro ha delle conseguenze. Il modulo lo dice, spesso in fondo, spesso in corpo otto.

Compromesso e preliminare sono la stessa cosa

Una riga sola, perché è la confusione più frequente del gruppo e non merita di più: «compromesso» è il nome che tutti usano parlando, «contratto preliminare di compravendita» è il nome che porta il documento. Stesso atto, stessi effetti, stesso codice civile.

Da non confondere invece con il «compromesso arbitrale», che è un'altra cosa completamente e non c'entra con l'acquisto di una casa.

Cosa deve esserci scritto

Sette elementi. Se ne manca uno, chiedi perché.

L'immobile, identificato con gli identificativi catastali. Comune, foglio, particella, subalterno. Un indirizzo non basta a identificare un'unità: nello stesso stabile ci sono decine di subalterni. Come si leggono quei campi è spiegato in come si legge una visura catastale, e un esempio commentato li mostra al loro posto.

Le pertinenze, una per una. Cantina, box, posto auto. Ognuna ha un suo subalterno. Se sono nominate a parole ma non identificate, non sono nel contratto.

Il prezzo e come si paga. Importo, tempi, forma dei pagamenti.

La caparra, con il suo aggettivo. Confirmatoria o penitenziale cambia tutto, e la differenza è spiegata in caparra confirmatoria.

Il termine per il rogito. Una data, non un «entro qualche mese».

La provenienza. Da quale atto il venditore è diventato proprietario, e quando.

Le dichiarazioni del venditore. Che l'immobile è libero da ipoteche, pignoramenti e altri pesi; che la situazione catastale corrisponde allo stato dei luoghi; che le pertinenze sono quelle indicate. Sono dichiarazioni, non verifiche: valgono se qualcuno le controlla.

Farlo trascrivere, e che cosa cambia

Un preliminare firmato al tavolo dell'agenzia è un accordo fra due persone. Un preliminare trascritto è un accordo che il resto del mondo deve rispettare.

L'articolo 2645-bis del codice civile lo dice in termini:

«La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.»

Tradotto: se fra il compromesso e il rogito qualcuno iscrive un'ipoteca contro il venditore, o trascrive un pignoramento, il tuo acquisto passa avanti.

Ci sono due condizioni. La prima è la forma: il contratto deve risultare «da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente», quindi serve il notaio già al preliminare. La seconda è il tempo: gli effetti «cessano e si considerano come mai prodotti» se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione, il rogito non viene trascritto.

Costa. È l'unica protezione vera che chi compra abbia in quella finestra.

Cosa verificare prima di firmarlo

Firmate tra due settimane? Allora l'ordine è questo, e conviene rispettarlo.

Prima i documenti dell'immobile: visura catastale, planimetria, visura ipotecaria e atto di provenienza. La lista completa, con quello che ciascuno prova e quello che non prova, è su cosa controllare prima di comprare casa.

Poi le formalità pregiudizievoli, cioè le iscrizioni e trascrizioni che pesano sull'immobile. Non stanno sulla visura catastale: stanno alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e si leggono con un altro documento.

Poi, se nell'affare c'è un terreno, il certificato di destinazione urbanistica, che per certi atti è obbligatorio, e senza quel certificato l'atto non si può trascrivere: è spiegato in certificato di destinazione urbanistica.

Solo dopo, la firma. E solo dopo la firma, il bonifico della caparra.

Una cosa che questa pagina non fa

Non trovi qui un modello da scaricare, né un facsimile da compilare, né una raccolta di clausole da incollare. Non per prudenza: perché un preliminare sbagliato costa molto più di quanto costi farselo scrivere, e un modello generico non conosce il tuo immobile, il tuo venditore e la tua banca.

Quello che questa pagina fa è dirti che cosa cercare nel testo che ti mettono davanti, e quali domande fare prima di firmarlo.