Visura catastale gratis, e cosa serve per ottenerla

Dal 1° gennaio 2025 l’accesso ai servizi di consultazione telematica ipotecaria e catastale è consentito a chiunque, e l’Agenzia delle Entrate scrive che online la visura catastale è gratuita anche su un immobile che non è tuo. Serve SPID, CIE o CNS.

Cosa ti dà il canale ufficiale

Tre passaggi, e il secondo è quello che ferma la maggior parte delle persone.

Entri con una identità digitale. L’Agenzia delle Entrate lo scrive così:

«Per utilizzare il servizio è necessario effettuare l’accesso ai servizi online dell’Agenzia tramite un’identità SPID, una Carta di identità elettronica (CIE) o una Carta Nazionale dei Servizi (CNS).»

Cerchi per identificativi catastali. Comune, sezione, foglio, particella. Se non li hai, li ricavi dal rogito, da una vecchia bolletta IMU o da un altro documento dell’immobile. La ricerca copre tutto il territorio nazionale «a esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano».

Scarichi un PDF. Non c’è nessuno che te lo spiega, e non c’è nessuno a cui chiedere che cosa vuol dire A/10. Per quello ci sono come si legge una visura catastale e un esempio commentato.

Un limite dichiarato, da conoscere prima di provarci: per la ricerca per soggetto, l’Agenzia avverte che «non è al momento previsto il rilascio della visura per soggetto storica».

Le due strade, a confronto

| | Canale ufficiale, online | Canale privato | |---|---|---| | Costo | nessuno, anche su immobili non tuoi | da 3,80 € su retevisure.it a 12,90 € su tuttovisure.it, letto il 26 agosto 2026 | | Cosa ti chiede | SPID, CIE o CNS | di solito solo i dati dell’immobile | | Dove arriva | area riservata dell’Agenzia | email | | Copertura | tutta Italia, escluse Trento e Bolzano | dichiarata dal singolo canale | | Spiegazione del documento | nessuna | nessuna, salvo qualche guida generica | | Allo sportello | 3,00 € di tariffa | non applicabile |

Le cifre della colonna di destra vengono dalle pagine pubbliche di retevisure.it e di tuttovisure.it, lette il 26 agosto 2026; la tabella completa con undici canali sta su quanto costa una visura catastale.

Quando conviene pagare, e che cosa compri davvero

Questa è la sezione che nessun canale privato scrive di sé, e neanche l’amministrazione la scrive per loro. Pagare ha senso, e ha senso in casi precisi.

Il primo è non avere una identità digitale. Il canale ufficiale la pretende e non prevede alternative: chi non ha SPID, CIE o CNS non entra, punto. Quello che i canali privati vendono, in quattro parole, è il salto di quel controllo, e retevisure.it lo mette per iscritto quando scrive che il documento arriva senza SPID e senza registrazione. È il prodotto vero del settore e quasi nessuno lo dice ad alta voce.

Il secondo è l’immobile che sta a Trento o a Bolzano, dove il canale nazionale non arriva affatto.

Il terzo è ordinare più documenti insieme. Visura catastale, planimetria e ipotecaria su tre percorsi diversi costano tempo; un canale privato le mette in un ordine solo e le manda per email, senza area riservata da attraversare.

In nessuno di questi casi paghi un documento migliore. Paghi che lo faccia qualcun altro, ed è un servizio legittimo con un prezzo legittimo. L’unica cosa che non dovrebbe succedere è pagarlo senza sapere che l’altra strada esisteva.

La posizione giuridica

Il d.lgs. 18 settembre 2024, n. 139 ha riscritto l’articolo 1, comma 5, del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 2. All’articolo 7 il testo nuovo dice:

«L’accesso ai servizi di consultazione telematica ipotecaria e catastale è consentito a chiunque, anche su base convenzionale, secondo le modalità definite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate.»

E all’articolo 9, comma 3, il decreto fissa da quando vale:

«Le disposizioni di cui al presente decreto hanno effetto a partire dal 1° gennaio 2025 e si applicano agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate o presentate per la registrazione a partire da tale data, nonché alle successioni aperte e agli atti a titolo gratuito fatti a partire da tale data.»

Una precisazione che conta, perché è il punto dove quasi tutti sbagliano. L’articolo 7 non dice che la visura catastale è gratuita. Dice che l’accesso telematico è aperto a chiunque. L’unica parola «gratuito» dell’articolo sta al comma 3 e riguarda i fogli di mappa catastale, che sono un’altra cosa.

Chi afferma la gratuità è l’amministrazione, sulla propria pagina, e lo afferma in termini:

«Il servizio di Visure catastali di immobili non di proprietà consente l’accesso telematico gratuito alle banche dati catastali anche se il richiedente non è titolare neanche in parte dell’immobile.»

La scheda «Che cos’è», aggiornata al 9 gennaio 2025, lo ripete con il vocabolario del fisco: «Vengono rilasciate in esenzione dei tributi anche le visure catastali online su immobili dei quali il richiedente non risulti titolare in catasto.»

Allo sportello, invece, si paga: la consultazione catastale presso gli uffici ha una tariffa di 3,00 € al punto 5.1.1 della Tabella delle tasse allegata al d.lgs. 139/2024, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 2 ottobre 2024.

A chi conviene quale strada

• Hai SPID e l’immobile è fuori dal Trentino-Alto Adige. Canale ufficiale. Non c’è niente che un canale privato possa darti in più sul documento.
• Non hai una identità digitale. Canale privato, sapendo che stai comprando il salto del controllo di identità e nient’altro.
• L’immobile è a Trento o a Bolzano. Devi passare dalla Provincia autonoma.
• Ti serve la planimetria. Non è aperta a chiunque: la deve chiedere chi è titolare di diritti sull’immobile, o un suo delegato.
• Ti serve sapere se c’è un’ipoteca. Quello è un altro archivio e un altro documento: visura ipotecaria.