Caparra confirmatoria: cosa succede davvero se la vendita salta

Se sei tu a non adempiere, il venditore tiene la caparra. Se è lui, tu puoi chiederne il doppio. E la differenza che quasi nessuno spiega: con la caparra confirmatoria puoi ancora chiedere l’esecuzione del contratto; con quella penitenziale no.

Confirmatoria o penitenziale: la differenza è tutta qui

| | Caparra confirmatoria | Caparra penitenziale | |---|---|---| | Che cos'è | una garanzia sull'adempimento | il corrispettivo del recesso | | Se non adempi tu | l'altra parte recede e la trattiene | perdi la caparra data | | Se non adempie l'altro | recedi ed esigi il doppio | ti restituisce il doppio | | Puoi ancora pretendere il contratto? | sì, chiedendo l'esecuzione o la risoluzione | no, il recesso era già previsto | | Articolo del codice civile | 1385 | 1386 |

Il testo dell'articolo 1385 lo dice così:

«Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.»

E aggiunge il comma che apre la terza strada, quella che rende la confirmatoria molto più forte di quanto sembri:

«Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.»

L'articolo 1386, invece, chiude quella strada in due righe:

«Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.»

Riassunto in una frase: la penitenziale è il prezzo che tu e il venditore avete concordato per potervi tirare indietro. La confirmatoria non è un prezzo, è una garanzia, e chi la riceve resta obbligato a vendere.

Come si scrive nel contratto

La qualificazione non dipende dal titolo del paragrafo. Dipende da che cosa dice il contratto.

L'articolo 1386 si applica quando «nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti». Se quel diritto non c'è scritto, quel comma non si applica, e la somma resta una caparra confirmatoria.

Da qui una regola pratica, e serve a chi legge un preliminare stasera. Cerca nel testo due cose. La prima è la parola «recesso» o la formula «facoltà di recedere»: se compare accanto alla caparra, sei nell'articolo 1386. La seconda è l'espressione «a titolo di caparra confirmatoria»: se c'è, e non c'è nessun diritto di recesso, sei nell'articolo 1385.

E se il contratto scrive soltanto «caparra», senza aggettivi? Allora quello che conta è il resto del testo. Non fidarti dell'etichetta e non fidarti nemmeno dell'assenza di etichetta: fai leggere la clausola a chi di mestiere legge le clausole, prima di firmare, non dopo.

Quando torna indietro

Tre casi. Finiscono in modo diverso, quindi conviene tenerli separati.

Tutto va bene e si arriva al rogito. La caparra «deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta», dice il primo comma dell'articolo 1385. In pratica si scala dal prezzo: non ti torna in tasca, ti torna in sconto.

Salta per colpa del venditore. Recedi ed esigi il doppio, oppure lasci perdere il recesso e chiedi che il contratto si faccia lo stesso. La seconda strada è quella che la maggior parte delle persone non sa di avere.

Salta per colpa tua. La perdi, e la perdi tutta. Per questo il momento in cui verifichi l'immobile è prima di versarla, non dopo.

C'è poi un caso che non è colpa di nessuno: la condizione sospensiva. Se il preliminare subordina l'acquisto a un evento, per esempio la concessione del mutuo, e quell'evento non si verifica, non c'è inadempimento e la caparra torna. Ma la condizione deve essere scritta, e scritta bene.

Il preliminare trascritto, e perché conta

C'è uno strumento che quasi nessuno propone a chi compra, e che vale più di ogni clausola sulla caparra: la trascrizione del contratto preliminare, all'articolo 2645-bis del codice civile.

Un preliminare trascritto mette il tuo acquisto in fila prima di chiunque iscriva o trascriva qualcosa contro il venditore dopo di te. Il testo dice:

«La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1 […] prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.»

Ha due condizioni e una scadenza. Le condizioni: serve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, quindi bisogna passare dal notaio anche per il preliminare. La scadenza: gli effetti cessano se entro un anno dalla data convenuta per il rogito, e comunque entro tre anni dalla trascrizione, non si trascrive il definitivo.

Costa di più di un preliminare firmato al tavolo dell'agenzia. Protegge molto di più.

Prima di versarla: cosa guardare sull'immobile

Questa è la sezione che collega le due metà del sito, ed è quella che vale i soldi che stai per esporre.

La caparra è denaro già uscito. Una volta versata, la tua posizione contrattuale è definita e i controlli che non hai fatto restano non fatti. L'ordine giusto è l'opposto di quello che di solito succede: prima i documenti, poi la firma, poi il bonifico.

Il minimo indispensabile sono tre cose. La prima è la visura catastale, per sapere che cosa stai comprando secondo il Catasto: è spiegata campo per campo in come si legge una visura catastale. La seconda è la visura ipotecaria, per sapere se sull'immobile pesano ipoteche, pignoramenti o domande giudiziali: è un archivio diverso e un documento diverso, spiegato in visura ipotecaria. La terza è l'atto di provenienza, per sapere come il venditore è diventato proprietario.

La lista completa, con quello che ciascun documento prova e quello che non prova, è su cosa controllare prima di comprare casa. E che cosa stai firmando esattamente, fra proposta, preliminare e rogito, è su contratto preliminare e compromesso.